Dissociation foncier-bâti : quelles sont les différences entre BRI et BRS ?

L’équilibre des opérations de constructions de logements s’est vu menacé avec la montée des prix de l’immobilier et du foncier. Il est donc envisageable de faire recours à la dissociation du foncier et du bâti afin de faire l’économie du coût d’acquisition des terrains. Cette dissociation vise à faciliter l’accession à la propriété tout en garantissant un logement abordable.

Pour cela, on distingue deux principes fondamentaux : le Bail Réel Solidaire (BRS) et le Bail Réel Immobilier (BRI). Mais quelles sont les différences entre ces deux mécanismes d’acquisition ? Faisons le point dans cet article sur la dissociation foncier-bâti et les spécificités du BRS et du BRI.

Tout savoir sur les conditions du bail réel solidaire.

Nous décriptons pour vous

les spécificités du dispositif.

La dissociation foncier-bâti

La dissociation foncier-bâti repose sur l’idée que le propriétaire d’un logement n’a pas à acquérir le terrain sur lequel il est construit. En séparant l’achat du terrain de celui du bâtiment, les ménages accédants ne paient pas pour le terrain, ce qui réduit considérablement le coût total de l’acquisition du bien immobilier. Le propriété du terrain revient à un organisme de foncier solidaire (OFS) ou à un organisme public, tandis que l’accédant devient propriétaire du bâti.

Ce modèle permet d’accroître l’accessibilité à la propriété pour des ménages aux revenus modestes qui, dans le cadre d’une acquisition traditionnelle, n’auraient peut-être pas pu devenir propriétaires.

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Les différences entre le BRS et le BRI

Le Bail Réel Solidaire

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif introduit par la loi ALUR en 2014, spécifiquement conçu pour aider les ménages dont les revenus répondent aux plafonds définis à accéder à la propriété dans les zones tendues. Dans le cadre du BRS, l’accédant achète le bâtiment mais loue le terrain auprès d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).

Cette location du foncier prend la forme d’une redevance mensuelle modeste, versée à l’OFS, et permet de maintenir les coûts d’acquisition à un niveau abordable. Le BRS est encadré par des conditions à respecter :

Propriété du bâti : l’accédant est propriétaire de son logement, mais pas du terrain.
Résidence principale : l’accédant doit occuper le logement à titre de résidence principale. (c’est-à-dire au moins 8 mois dans l’année)
Redevance foncière : l’’accédant verse une redevance à l’OFS, permettant d’assurer le maintien de l’accessibilité à la propriété.
Durée du bail : le contrat de BRS peut durer entre 18 et 99 ans, offrant une sécurité pour les propriétaires.
Conditions de revente : en cas de revente, des conditions spécifiques s’appliquent pour limiter la spéculation et maintenir l’accessibilité des logements.

L’objectif du BRS est donc de favoriser l’accès à la propriété tout en limitant la spéculation immobilière et en protégeant le foncier à long terme.

Le Bail Réel Immobilier

Le Bail Réel Immobilier (BRI) est une variante plus récente du modèle de dissociation foncier-bâti, destinée à des profils d’accédants plus larges. Contrairement au BRS, le BRI ne se limite pas à certains types de ménages. Il offre une plus grande flexibilité, notamment en matière de conditions d’accès et de plafonds de ressources.

Contrairement au BRI, les conditions sont moins encadrées et il se distingue par certaines caractéristiques :

Propriété conjointe : l’accédant possède une quote-part du terrain en plus du bâti.
Pas de redevance : contrairement au BRS, le BRI ne prévoit pas de redevance foncière.
Pas d’obligation de résidence principale : le logement peut être utilisé pour des projets immobiliers diversifiés, y compris des résidences secondaires ou des investissements locatifs.
Conditions d’éligibilité : les critères d’éligibilité peuvent être moins stricts que ceux du BRS (classe moyenne ou supérieure), ce qui permet une plus grande diversité de ménages.

Cependant, tout comme dans le BRS, le BRI protège le terrain contre la spéculation et maintient un accès au foncier plus abordable pour les générations futures.

Les différences entre les deux dispositifs

Les deux dispositifs ci-dessus ont pour objectif de faciliter l’accès aux logements pour les foyers dont le revenu est intermédiaire ou modeste. Cependant, le BRS permet en premier lieu de réduire significativement la charge foncière par la dissociation foncier-bâti, et, deuxièmement, de sécuriser la valeur des droits réels afférents au logement.

Les droits de propriété reviennent à l’organisme foncier solidaire à la fin du bail. Dans le cas d’un bail réel immobilier, les droits de propriété reviennent au bailleur qui est une personne physique.

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