Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?
Acheter un logement neuf moins cher, voilà essentiellement ce que favorise le dispositif appelé bail réel solidaire. Il était déjà bien connu outre-manche, notamment en Suisse et au Danemark. Mais désormais, il est de plus en plus actif dans les grandes communes françaises qui se distinguent par leur forte pression immobilière.
Le bail réel solidaire est un dispositif d’accession sociale qui consiste concrètement à acheter un logement neuf, mais en louant de manière symbolique le terrain sur lequel il est bâti. Et c’est en cela qu’on parle de « dissocier le foncier du bâti ».
En 2014, dans le cadre de la loi sur l’Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), des Organismes de foncier solidaire OFS ont été créés. Le fonctionnement du BRS, lancé en 2016, passe par ces organismes à but non lucratif, qui sont ici chargés de conserver la propriété du terrain. Le preneur devenant uniquement propriétaire du bien immobilier. Un bail emphytéotique reconductible est donc établi, et le propriétaire du bien, désormais locataire du foncier, paie une redevance mensuelle de quelques euros symboliques.
Les avantages et les risques du bail réel solidaire
Prix réduit grâce à l’économie sur le prix du foncier
Le coût total à investir pour l’acquisition du bien immobilier est complètement réduit, une facilitation pour les preneurs donc.
Avantages de l’immobilier neuf : TVA réduite à 5,5 % et financement PTZ+
Le preneur peut bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % et peut accéder à un financement PTZ+ (Prêt à Taux Zéro) pour l’achat du bien.
Abattement de la taxe foncière (selon commune)
Un preneur à bail solidaire bénéficie d’un abattement de 30 % de taxe foncière lorsque le logement représente sa résidence principale.
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le Bail Réel Solidaire (BRS)
Les conditions d’éligibilité au bail réel solidaire
Les condition liées au logement
Les logements éligibles au bail réel solidaire peuvent être :
- Des habitations en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
- Des logements neufs déjà construits.
- Des logements qui ne requièrent pas de travaux.
- Des logements qui sont à rénover ou à réhabiliter.
Les conditions liées à l’accédant
- Le BRS est destiné aux ménages à revenu modeste. Vous devez de ce fait justifier d’un niveau de ressources conformément aux plafonds du PSLA (Prêt Social Location-Accession) et aux autres aides à l’accession.
- Le preneur doit s’acquitter d’une mensualité d’emprunt ainsi que d’une redevance qui correspond aux frais de gestion du propriétaire terrien.
- Aussi, sur toute la durée du bail, l’acquéreur doit s’engager à occuper le logement à titre de résidence principale.
Les plafonds de ressources
Les plafonds de ressources du PSLA sont établis en fonction des zones définies par le gouvernement ainsi que le nombre d’occupants dans le foyer :
| Composition du ménage | Plafond de ressources Zone A (en euros) | Plafond de ressources Zone B1 (en euros) | Plafond de ressources en zone B2 et C (en euros) |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 37 581 | 37 581 | 32 673 |
| 2 personnes | 56 169 | 56 169 | 43 633 |
| 3 personnes | 73 630 | 67 517 | 52 471 |
| 4 personnes | 87 909 | 80 875 | 63 347 |
| 5 personnes | 104 592 | 95 739 | 74 518 |
| 6 personnes | 117 694 | 107 738 | 83 983 |
| Personnes supplémentaires | 13 116 | 12 005 | 9 368 |
Les zones éligibles
Les zones suivantes sont éligibles au bail réel solidaire :
- Zone A : l’agglomération parisienne, le Genevois français, la Côte d’Azur et les grandes agglomérations de province.
- Zone B1 : les agglomérations abritant plus de 250 000 habitants, le pourtour de la Côte d’Azur, la grande couronne de Paris, l’Outre-mer, certaines agglomérations où les prix de l’immobilier sont élevés.
- Zone B2 : les agglomérations abritant plus de 50 000 habitants.
- Zone C : le reste du territoire français.
Devenir propriétaire en 5 étapes grâce au BRS
1- L’achat du terrain de construction
Un organisme de foncier solidaire OFS agréé par le préfet achète des lots de terrain sur lesquels des logements neufs sont construits par des bailleurs.
2- La dissociation pour l’application du BRS
Le foncier est dissocié du bâti de sorte que les ménages aux revenus modestes puissent acquérir les logements neufs en louant le terrain à un simple prix symbolique de 1 euro le mètre carré.
3- L’achat du logement à prix abordable
En tant qu’acquéreur, vous bénéficiez alors de plusieurs avantages tels qu’un prix de vente abordable pouvant être jusqu’à 50 % moins cher, d’une réduction de la TVA de 5,5 %, d’une garantie de revente et d’une éventuelle exonération foncière.
4- Respecter les plafonds de ressources fixés
Pour être éligible, vous devez avoir des revenus plafonnés suivant le nombre de personnes dans le ménage. Vous devez aussi faire du logement votre résidence principale.
5- Respecter les conditions de revente
Soyez libre de revendre le bien immobilier, mais à un acquéreur également éligible, et suivant un prix bien encadré (en savoir plus sur la revente en BRS).
Les logements neufs éligibles en France
Les premières opérations de logements neufs en BRS ont été mises en œuvre dans les villes de Rennes, Lille et La Croix-Valmer. Il faut savoir que les règles d’établissement des programmes BRS ne sont pas identiques partout, elles varient selon les villes pour s’adapter aux réalités locales.
Dans la ville de Rennes par exemple, le bailleur Habitation Familiale a mis en place son propre OFS connu sous le nom de « Coop Foncier ». Dans cette ville, la première opération de logements neufs en bail réel solidaire est baptisée Pont 44. Il est situé non loin du quartier Colombier et du Pont de Nantes.
À Lille, 15 logements neufs en BRS ont été construits dans le cadre du programme neuf « Le Cosmopole ». Ils sont vendus au prix de 2 100 €/m², un montant bien en dessous de celui du marché.
Dans le Var, à La Croix-Valmer, le Groupe Gambetta réalise la première opération en BRS dans la région PACA via l’OFS dénommé La Foncière Coopérative de la Région PACA.
Des programmes immobiliers en BRS sont par ailleurs en cours dans la région parisienne et dans plusieurs autres métropoles telles que Toulouse et Bordeaux.
BRS Immo : qui sommes-nous ?
Nous sommes un groupement d’experts indépendants dans le Sud-Ouest de la France qui nous donnons pour mission d’apporter une réponse à vos préoccupations en matière d’achat immobilier. Plus précisément, nous vous accompagnons dans le processus d’acquisition d’un logement en BRS. N’hésitez pas à prendre contact pour avoir de plus amples informations.