Les aides pour devenir propriétaire dans le neuf

Acheter un appartement ou une maison neuve peut sembler difficile lorsque les prix immobiliers, les taux de crédit et le montant de l’apport personnel limitent la capacité d’emprunt. Plusieurs dispositifs et prêts aidés permettent toutefois de réduire le prix du logement, de financer une partie de l’achat sans intérêts ou de bénéficier d’une fiscalité plus favorable.

Faisons le point ensemble sur les différents dispositifs existants.

Vous rêvez de
devenez propriétaire à prix réduit ?

Quels sont les dispositifs pour accéder à la propriété ?

Focus sur le Bail Réel Solidaire (BRS)

Le Bail Réel Solidaire, ou BRS, dissocie la propriété du terrain de celle du logement. Le terrain reste détenu par un Organisme de Foncier Solidaire, tandis que l’acquéreur achète les droits portant sur le logement.

Cette organisation réduit le prix à financer. En contrepartie, le propriétaire verse une redevance mensuelle à l’OFS.

Pour acheter en BRS, il doit notamment :

respecter les plafonds de ressources,
utiliser le logement comme résidence principale,
obtenir l’agrément de l’OFS,
respecter le prix de revente encadré.

En 2026, le plafond de ressources applicable à une personne seule atteint 38 844 € en zones A, A bis et B1, contre 33 771 € en zones B2 et C. Le bail est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans.

Le prix de revente n’est pas libre. Le nouvel acquéreur doit respecter les conditions du BRS et recevoir l’agrément de l’OFS.

Focus sur le Prêt Social à la Location Accession (PSLA)

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA), permet d’occuper un logement neuf avant de décider de l’acheter.

Pendant la phase locative, le ménage verse une redevance composée :

d’une part locative correspondant à l’occupation,
d’une part acquisitive venant diminuer le prix restant à financer.

Le ménage peut ensuite lever l’option d’achat et devenir propriétaire.

Le PSLA peut donner accès à :

une TVA à 5,5 %,
un prix de vente plafonné,
une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 15 ans,
une garantie de rachat,
une garantie de relogement,
un PTZ lors de la levée d’option.

En 2026, une personne seule doit, par exemple, disposer de ressources inférieures à 38 844 € à Toulouse ou Bordeaux. Pour un ménage de deux personnes, le plafond atteint 58 057 €.

Focus sur l’Accession à Prix Maîtrisé (APM)

L’accession maîtrisée, aussi appelée accession abordable ou accession à prix maîtrisé, est mise en place localement par une commune, une métropole ou un aménageur.

La collectivité peut imposer au promoteur un prix maximal de vente en contrepartie d’un foncier cédé à des conditions avantageuses.

L’acquéreur doit généralement :

être primo-accédant,
respecter un plafond de ressources (plafonds similaires au PTZ),
acheter sa résidence principale,
conserver le logement pendant une durée minimale,
respecter des clauses anti-spéculatives en cas de revente.

Il n’existe pas de plafond national unique. Les prix et les conditions varient selon la ville et le programme immobilier.

Focus sur la TVA réduite

Certains logements neufs proposés en accession sociale bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 %, contre 20 % dans une opération classique.

Ce dispositif concerne notamment les logements situés :

dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou QPV,
dans un quartier faisant l’objet d’une convention avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine, ou ANRU,
dans certains périmètres situés à proximité de ces quartiers.

Le logement doit être acheté comme résidence principale. L’acquéreur doit respecter des plafonds de ressources et le prix de vente doit rester inférieur au plafond réglementaire applicable.

Pour un logement vendu 200 000 € hors taxes, le prix atteint :

240 000 € avec une TVA à 20 %,
211 000 € avec une TVA à 5,5 %.

Vous pouvez ainsi économiser 29 000 €.

Quelles sont les aides à l’accession dans le neuf ?

Focus sur le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le Prêt à Taux Zéro, ou PTZ, est un prêt aidé par l’État pour les primos-accédants. Le capital doit être remboursé, mais l’acquéreur ne paie ni intérêts, ni frais de dossier, ni frais d’expertise.

Le PTZ peut représenter :

de 20 à 50 % du coût retenu pour un appartement neuf,
de 10 à 30 % du coût retenu pour une maison individuelle neuve.

Le logement doit devenir sa résidence principale et être occupé au moins huit mois par an, sauf exception. La durée totale de remboursement ne peut pas dépasser 25 ans.

Le montant dépend du revenu fiscal de référence, du nombre d’occupants, du coût de l’opération et de la zone de la commune. Par exemple à Toulouse (zone A), le plafond de ressources applicable à un couple est de 73 500 €.

Le PTZ doit obligatoirement compléter un autre financement : prêt bancaire classique, PAS, prêt conventionné, prêt épargne logement ou prêt Action Logement.

Focus sur le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS), est un prêt réglementé destiné aux ménages respectant des plafonds de ressources.

Il peut financer l’achat ou la construction d’une résidence principale neuve. Son taux est plafonné et peut être fixe, variable ou modulable.

Le PAS peut être complété par :

un PTZ,
un prêt Action Logement,
un prêt épargne logement,
un apport personnel.

Le PAS ne réduit pas automatiquement les frais d’acquisition. Il reste surtout utile pour construire un financement réglementé adapté aux ménages modestes.

Focus sur le Prêt Accession Action Logement (PAL)

Le Prêt Accession d’Action Logement peut financer l’achat d’un logement neuf, une construction, un BRS ou une opération en PSLA.

Il peut atteindre :

30 000 €,
dans la limite de 25 ans,
à un taux nominal fixe de 1 % hors assurance.

Il s’adresse aux salariés d’une entreprise privée non agricole d’au moins dix salariés, sous conditions de ressources et d’éligibilité du logement. Le prêt peut être cumulé avec un PTZ et un crédit immobilier classique.

Focus sur le Prêt Conventionné (PC)

Le prêt conventionné peut financer l’achat ou la construction d’un logement neuf destiné à devenir une résidence principale. Il peut couvrir jusqu’à 100 % du coût de l’opération, hors frais de notaire, frais de dossier et frais de garantie.

Il est accessible sans condition de ressources, mais doit être accordé par une banque ayant signé une convention avec l’État. Son taux peut être fixe ou variable et reste plafonné par la réglementation.

Le prêt conventionné peut être complété par :

un Prêt à Taux Zéro,
un prêt Action Logement,
un prêt épargne logement,
un apport personnel.

Téléchargez le guide 2026
du Bail Réel Solidaire (BRS)

1 minute

Sans engagement

Tableau comparatif des aides à l’achat immobilier neuf

Aides et dispositifs	Principal avantage	Principales conditions	Biens éligibles
PTZ	Financement sans intérêts pouvant couvrir jusqu’à 50 % de l’opération	Primo-accession, ressources plafonnées, résidence principale	Appartement neuf partout en France ; maison neuve avec quotité spécifique
BRS	Prix généralement inférieur au marché grâce à la dissociation du terrain et du logement	Ressources plafonnées, agrément de l’OFS, redevance et revente encadrée	Logement neuf ou existant proposé par un OFS
PSLA	Occupation du logement avant la levée de l’option d’achat	Programme agréé, ressources plafonnées, résidence principale	Logement neuf en location-accession
Accession maîtrisée	Prix inférieur au marché libre	Conditions propres à la collectivité et au programme	Programmes sélectionnés localement
TVA à 5,5 %	Réduction du prix TTC par rapport à une TVA à 20 %	Résidence principale, plafonds de ressources et de prix, opération éligible	BRS, PSLA et certaines opérations en secteurs ANRU ou QPV
Prêt Action Logement	Jusqu’à 30 000 € à un taux fixe de 1 % hors assurance	Salarié du privé non agricole et opération éligible	Neuf, construction, BRS, PSLA ou vente HLM selon les règles applicables
Aides locales	Subvention, prêt bonifié ou réduction du prix	Conditions fixées par la commune ou la métropole	Territoires et programmes concernés

Peut-on cumuler plusieurs aides pour acheter un logement neuf ?

Plusieurs dispositifs peuvent généralement être intégrés au même plan de financement. Un primo-accédant peut, par exemple, acheter un appartement neuf en BRS avec :

un prix d’acquisition réduit grâce à la dissociation du foncier et du bâti,
une TVA à 5,5 % déjà intégrée au prix du programme,
un PTZ,
un Prêt Accession d’Action Logement,
un crédit immobilier classique,
un apport personnel,
une aide locale.

Le cumul n’est jamais automatique. Chaque organisme examine séparément l’éligibilité du ménage, et la banque doit valider la soutenabilité de l’ensemble du financement.

Quelles erreurs faut-il éviter avant d’acheter dans le neuf ?

Le futur acquéreur ne doit pas limiter son calcul à la mensualité du prêt bancaire. Il doit également prendre en compte :

l’assurance emprunteur,
les charges de copropriété,
la taxe foncière,
les frais de garantie,
les éventuels intérêts intercalaires,
la redevance foncière en BRS,
les dépenses d’énergie,
les frais de déménagement et d’aménagement,
les conditions de revente du dispositif choisi.

La banque applique en principe un taux d’effort maximal de 35 % et une durée de crédit limitée à 25 ans. Une tolérance de deux années supplémentaires peut être admise lorsque l’entrée dans le logement est différée, notamment dans certaines acquisitions en VEFA.

Quelles sont les démarches pour accéder à ses aides ?

Vérifier son éligibilité

L’acquéreur doit d’abord vérifier les critères spécifiques à chaque dispositif : revenu fiscal de référence, composition du foyer, localisation du bien, prix de vente et statut de primo-accédant. Par exemple, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) impose de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale ces deux dernières années. De leur côté, des mécanismes d’accession à la propriété comme le Bail Réel Solidaire (BRS) ou l’Accession à Prix Maîtrisé sont soumis à des plafonds de ressources stricts qu’il convient de bien vérifier.

Construire son plan de financement

Le plan de financement liste l’ensemble des ressources financières mobilisées face au coût total de l’opération (prix du logement neuf, frais de notaire réduits, garanties bancaires). L’objectif est d’intégrer les aides comme le PTZ ou le prêt Action Logement au titre d’apport personnel ou de prêts complémentaires. Cette structuration optimise la capacité d’emprunt et réduit le montant du prêt principal pour convaincre la banque.

En savoir plus sur le financement d’un logement en Bail Réel Solidaire.

Déposer les demandes auprès des bons organismes

Chaque aide dépend d’un guichet spécifique qu’il faut solliciter au bon moment de la transaction. Pour le PTZ ou le Prêt d’Accession Sociale (PAS), la demande s’effectue directement auprès de l’établissement bancaire au moment du montage du crédit immobilier. Pour le prêt accession d’Action Logement par exemple, la démarche se fait en ligne sur leur plateforme par le salarié, souvent avant la signature définitive.

Se faire accompagner gratuitement

Pour éviter toute mauvaise surprise, l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL) propose un conseil gratuit et neutre. Un conseiller peut analyser votre plan de financement, expliciter les conditions de chaque dispositif et recenser l’ensemble des subventions locales (région, département, métropole ou commune). Il est vivement conseillé de réaliser cette démarche avant de signer un contrat de réservation ou une promesse de vente.

Questions et réponses

Quelle est la meilleure aide pour un premier achat immobilier neuf ?

Le PTZ est généralement la première aide à étudier lors d’un achat dans le neuf, car il permet de financer sans intérêts jusqu’à 50 % du coût retenu d’un appartement neuf. Il peut être encore plus intéressant lorsqu’il est associé à un BRS, un PSLA, une accession maîtrisée ou un Prêt Accession d’Action Logement.

Est-il possible d’acheter un appartement neuf sans apport ?

Il est possible d’acheter sans apport, notamment en PSLA ou avec plusieurs prêts aidés. La banque peut néanmoins demander une épargne suffisante pour couvrir les frais d’acquisition, les frais de garantie et les dépenses annexes.

Peut-on louer un logement acheté avec une aide à l’accession ?

Ces dispositifs sont destinés à l’achat d’une résidence principale. La location est donc interdite, sauf exceptions prévues par la réglementation ou le contrat.

Comment vérifier son éligibilité avant de réserver un logement neuf ?

Préparez votre dossier administratif : avis d’imposition, justificatifs de revenus, relevés de comptes et informations relatives au programme. Une simulation peut ensuite être réalisée avec une banque, un courtier, l’ADIL, Action Logement ou le commercialisateur du logement. La réservation définitive ne devrait intervenir qu’après une première vérification du financement total, en intégrant les mensualités, les charges, la fiscalité et les éventuelles restrictions de revente.

Comment devenir propriétaire dans le neuf avec un petit budget ?

En combinant les dispositifs d’accession sociale (BRS ou PSLA, qui réduisent directement le prix d’achat de 20 à 40 %) avec des prêts aidés sans intérêts ou à taux réduit (PTZ, prêt Action Logement), qui limitent le recours à un crédit bancaire classique et diminuent l’apport personnel nécessaire.

Où trouver les aides locales à l’accession ?

L’acquéreur peut consulter le site de l’ANIL, contacter l’ADIL de son département ou se renseigner auprès de la commune, de la métropole, du département et de la région. Selon le territoire, ces collectivités peuvent proposer une subvention, un prêt à taux réduit, une aide à l’apport ou des logements en accession à prix maîtrisé.

Peut-on revendre un logement acheté avec une aide ?

Il est possible de revendre son logement acquis grâce à des prêts aidés et à des dispositifs d’accession à la propriété, mais certaines règles peuvent s’appliquer : prix encadré en BRS, durée de conservation du logement pour plusieurs dispositifs, clauses anti-spéculatives en accession maîtrisée.

En savoir plus :

Retrouvez les avantages et les risques du bail réel solidaire.
Informez-vous sur les conditions pour acheter un logement en BRS.
Retrouvez tous nos programmes en Bail Réel Solidaire à Toulouse.
Retrouvez tous nos programmes en Bail Réel Solidaire à Bordeaux