En tant que propriétaire d’un logement acheté avec un bail réel solidaire, vous avez la possibilité de le vendre, et même de l’offrir en donation. Cependant, vous devez savoir qu’avant de jouir de ce droit, les futurs acquéreurs doivent être agréés par l’OFS. Ainsi, certaines conditions d’éligibilité sont également à prendre en compte en cas de revente.
La transmission d’un bail réel solidaire
La transmission d’un bail réel solidaire demeure certes possible, mais elle doit s’effectuer suivant les réglementations mises en place par l’Organisme de foncier Solidaire. Généralement, vous aurez le choix entre la revente, la donation et la cession.
Dans le cadre d’une revente, d’une cession ou d’une donation, en tant que propriétaire, vous devez vous engager à revendre ou céder le logement uniquement à un ménage avec un revenu situé en dessous des plafonds de ressources de l’accession sociale. Avant toute transmission, le donataire doit en plus obtenir un agrément de l’OFS afin de devenir propriétaire des droits réels. En ce qui concerne la donation, en cas de refus d’agrément, le bail peut être résilié et l’OFS indemnise le preneur de la valeur de ses droits réels immobiliers.
Les conditions de revente d’un logement en BRS
Plafonds de ressources, prix de vente et objectif d’achat, ce sont ces facteurs qui définissent le droit de revente d’un logement BRS.
Respecter les plafonds de ressources (PSLA)
Selon la zone géographique de la résidence et le nombre d’habitants, un plafond de ressources est fixé pour le nouvel acquéreur du logement. Rappelez-vous que le BRS est destiné aux ménages modestes. Suivant cette logique, vous devez vous assurer que les revenus des prochains propriétaires correspondent aux plafonds du prêt social de location accession (PSLA). Voici un tableau décrivant les plafonds de ressources du PSLA en 2024 :
| Composition du ménage | Plafond de ressources Zone A (en euros) | Plafond de ressources Zone B1 (en euros) | Plafond de ressources en zone B2 et C (en euros) |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 37 581 | 37 581 | 32 673 |
| 2 personnes | 56 169 | 56 169 | 43 633 |
| 3 personnes | 73 630 | 67 517 | 52 471 |
| 4 personnes | 87 909 | 80 875 | 63 347 |
| 5 personnes | 104 592 | 95 739 | 74 518 |
| 6 personnes | 117 694 | 107 738 | 83 983 |
| Personnes supplémentaires | 13 116 | 12 005 | 9 368 |
Précisons que la Zone A prend en compte la Côte d’Azur, l’Agglomération parisienne, les grandes agglomérations de province et le Genevois français. Quant aux Zones B et C, elles concernent : les agglomérations avec une population supérieure à 50 000, le pourtour de la Côte d’Azur et de l’Île-de-France, la grande couronne de Paris, la Corse, l’Outre-mer et tout le territoire restant. Pour être complet, précisons que le zonage ABC a été revu en octobre 2023 et intègre désormais en zone A des grandes villes comme Toulouse et Bordeaux.
Habiter dans le logement en tant que résidence principale
Le BRS ne prend pas en compte les résidences secondaires dans le programme d’achat. Par conséquent, les nouveaux acquéreurs doivent acheter la maison au titre de résidence principale. Autrement, la revente ne sera pas autorisée.
Peut-on faire une plus-value lors de la revente?
Oui, sous certaines conditions, L’OFS encadre et fixe le prix de vente des logements achetés avec un bail réel solidaire.
Pourquoi ?
Cette disposition est prise pour conserver l’accessibilité économique et sociale du logement au grand nombre. Le montant de la plus-value est actualisé suivant l’un des deux indices : l’Indice de Référence des Loyers (IRL) et l’Indice du Coût de la Construction (ICC). Il est également possible d’ajouter les travaux d’améliorations effectués dans le logement.
Que se passe-t-il si le vendeur ne trouve pas d’acquéreur rapidement ?
En raison des réglementations qui encadrent l’achat d’un logement acheté par le biais du BRS, il existe une difficulté de revente qui s’impose. Néanmoins, si après maintes tentatives, le propriétaire ne trouve pas de preneur, il peut simplement déléguer la tâche à l’OFS. En effet, avec le BRS, vous ne jouissez pas des droits de propriété. Certes, vous êtes propriétaire du logement, mais le titre de terrain est à L’Organisme de Foncier Solidaire qui peut donc gérer le patrimoine légitimement et s’occuper de sa revente.
Peut-on transmettre un logement BRS en cas de succession ?
Le BRS ne peut être transmis aux héritiers que si ces derniers disposent d’un revenu respectant le plafond de ressources en vigueur. Dans le cas contraire, les ayants droit devront céder le bail à un acquéreur agréé par l’OFS. Ils disposent d’une période d’un an pour le faire. Si éventuellement les héritiers ne parviennent pas à vendre le bien dans les 12 mois, l’OFS résilie le bail et leur verse la valeur des droits réels immobiliers.
Quels sont les pièges à éviter lors de revente ?
Pour vous prémunir de tout désagrément, l’idéal est de prendre soin de trouver un acquéreur respectant toutes les conditions d’éligibilité. Pensez également à vous rapprocher d’un organisme expérimenté dans la vente de logement acheté avec le BRS pour bénéficier d’un accompagnement. Aussi, sachez que vous devrez vous acquitter de vos redevances vis-à-vis de l’OFS pour le bon déroulement de vos projets de vente.
En savoir plus :
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