Quels sont les avantages et les risques du bail réel solidaire ?

Pour les personnes percevant des revenus modestes, il peut être difficile d’envisager de faire l’acquisition d’un bien immobilier dans une grande ville. Le bail réel solidaire a ainsi été conçu pour leur permettre de faire aboutir ce type de projet.

Les avantages du BRS

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif dont la vocation est de donner la possibilité aux foyers modestes d’accéder à la propriété dans des conditions bien spécifiques. Ces foyers peuvent notamment devenir propriétaires d’une maison dans des secteurs pour lesquels les prix sont trop élevés en considération des moyens dont ils disposent.

Le fait d’accéder à la propriété dans le cadre d’un BRS implique que le foyer devient propriétaire du bien immobilier, mais qu’il est locataire quant au terrain. Il en résulte des prix beaucoup plus abordables que les prix du marché habituel. Cette formule fait intervenir l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) qui est une société à but non lucratif reconnue par l’État. Cet organisme achète des terrains dans l’optique de les louer à des particuliers via un BRS, qui sont des baux de longue durée.

Ce contrat est soumis aux conditions de plafond de ressources du Prêt Social Location-Accession (PSLA). La mise à jour de ce plafond est prévue tous les ans. Par ailleurs, l’Organisme de Foncier Solidaire peut décider de baisser ces plafonds selon les objectifs visés et les particularités du bien immobilier.

Un prix d’acquisition intéressant

Acquérir un bien immobilier dans les conditions de cette formule permet de réaliser une économie se situant entre 15 et 30 % de la valeur du bien.

Un avantage sur la fiscalité

Le dispositif BRS offre par ailleurs des avantages sur le plan de la fiscalité. On peut ainsi s’attendre à obtenir une réduction sur la taxe foncière pouvant atteindre jusqu’à 30 %. Le pourcentage de réduction appliqué est dépendant de la situation géographique du bien immobilier.

Une TVA réduite

Un autre avantage que procure le bail réel solidaire concerne la TVA. Pour tous les nouveaux propriétaires, celle-ci est limitée à 5,5 %.

Une possibilité de bénéficier du PTZ pour les preneurs du Bail Réel Solidaire

La souscription d’un bail réel solidaire donne également droit à l’obtention d’un prêt à taux zéro. Ce dernier est en fait un crédit immobilier pour lequel l’État assure le paiement des intérêts.

Une durée de bail rechargeable

Il est tout à fait possible pour le propriétaire d’un logement acquis par l’intermédiaire d’un bail réel solidaire de le mettre en vente. Le nouvel acquéreur est alors tenu de se soumettre aux exigences du contrat de BRS en cours et ses revenus ne doivent pas dépasser les plafonds imposés.

Les Risques du Bail Réel Solidaire

Comment trouver un acquéreur?

Revendre un bien en BRS ne pose en général pas de grandes difficultés étant donné que celui-ci se situe dans des secteurs prisés. Il peut cependant s’avérer plus difficile de trouver un acquéreur qui réponde en tous points aux exigences d’un contrat en BRS. Si cette situation se présente, il faut savoir que l’Organisme de Foncier Solidaire est en mesure d’accompagner le vendeur dans cette démarche. Dans certains cas, l’organisme peut même racheter lui-même le bien.

Peut-on faire une plus-value lors de la revente?

Le contrat autorise la réalisation de plus-value, mais cette dernière est toutefois sous le contrôle de l’OFS. Le montant de la plus-value est actualisé suivant l’un des deux indices: l’Indice de Référence des Loyers (IRL) et l’Indice du Coût de la Construction (ICC). Lors de la mise en vente, il n’est pas possible de fixer le prix de vente de manière libre. Cette pratique vise à permettre aux prochains propriétaires de jouir des mêmes conditions avantageuses.

S’acquitter des redevances de l’Organisme de Foncier Solidaire

Les revenus du nouvel acquéreur doivent respecter l’ensemble des critères mis en place. Il faut ainsi que le bien immobilier concerné soit la résidence principale de l’acheteur. Une telle acquisition implique aussi d’intégrer dans le budget du foyer le règlement de redevances mensuelles. Ces redevances comprennent entre autres le droit d’occupation du terrain, le financement ainsi que les dépenses relatives à la gestion du terrain.