L’équilibre des opérations de constructions de logements s’est vu menacé avec la montée des prix de l’immobilier et du foncier. Il est donc envisageable de faire recours à la dissociation du foncier et du bâti afin de faire l’économie du coût d’acquisition des terrains. En effet, cette dissociation permet, dans un premier temps, de rendre plus attractifs les prix des logements. Elle permet aussi de faciliter le développement du parc de logements sociaux ainsi que l’accession sociale à la propriété. Pour remédier à ce type de pratique, il existe plusieurs dispositifs dont le bail réel solidaire (BRS) et le bail réel immobilier (BRI).
- Informez-vous sur les conditions du bail réel solidaire.
Qu’est-ce que la dissociation foncier-bâti ?
L’article 544 du code civil stipule qu’on ne peut être pleinement propriétaire d’un bien que si on réunit les trois conditions suivantes :
- L’usus, qui désigne le droit de jouir du bien en question.
- Le frucus, qui représente le droit de percevoir les fruits du bien.
- L’abusus, qui correspond au droit permettant de disposer du bien.
La dissociation foncier-bâti vient donc donner la possibilité de posséder un bien sans être propriétaire du terrain sur lequel ledit bien est construit. Cela veut tout simplement dire que vous avez la possibilité grâce à cette dissociation de louer un terrain pour y construire un bien immobilier.
Cette dissociation est très restrictive, car la revente du bien limite la capacité de la famille à l’utiliser. Elle est également limitée à la durée de vie du bien. Il y a deux raisons à ces restrictions. Tout d’abord, le propriétaire n’est pas totalement libre de réaliser les travaux, parce qu’ils sont régis par le bail. Deuxièmement, la famille est tenue de maintenir sa maison en bon état, sous peine de perdre la propriété du bien. Comme évoqué dans l’introduction, pour recourir à ce type de pratiques, il existe deux dispositifs, notamment le bail réel solidaire et le bail réel immobilier. Quelle est la différence entre ces deux dispositifs ?
Les différences entre le BRS et le BRI
Le bail réel solidaire ainsi que le bail réel immobilier permettent, tous deux, aux foyers les plus modestes de posséder un bien immobilier. Cependant, leurs actions sont complètement différentes.
Le Bail Réel Solidaire
Après les logements sociaux qui visent particulièrement à faciliter l’accès à la propriété des familles à faible revenu, les véritables droits de propriété communautaires constituent généralement une mesure complémentaire. À long terme, la valeur locative de l’appartement vous permet d’obtenir un prêt hypothécaire à partir d’économies et d’autres flux de trésorerie qui n’étaient pas disponibles auparavant.
C’est d’ailleurs le résultat du décret-loi 2016-985 du 20 juillet 2016, que l’on l’appelle souvent “Bail MACRON”. Louer une copropriété et plusieurs appartements à un nouveau membre d’une bonne famille immobilière permet aux résidents de réduire le coût d’utilisation du terrain, ce qui est possible grâce au bail initial du bien.
Le Bail Réel Immobilier
Ce bail permet à un propriétaire foncier de conclure un bail réel avec un promoteur pour une longue durée. Laquelle durée est généralement comprise entre 18 et 99 ans. Le promoteur aura l’obligation de construire ou de réhabiliter des logements intermédiaires destinés à la location ou à la vente. Il est donc impératif que ce bail soit publié au service de la publicité foncière compétente, du fait que la durée du bail dépasse 12 ans.
Il faut noter qu’il est impossible de résilier ce bail ultérieurement. En effet, le propriétaire-bailleur a la possibilité de proposer un terrain sur lequel un logement intermédiaire doit être érigé. Cette propriété nouvellement construite ou réhabilitée revient ainsi au preneur pendant la durée du bail. Une fois le contrat à terme, cette propriété revient au bailleur.
Les différences entre les deux dispositifs
Les deux dispositifs que nous venons de présenter ont pour objectif de faciliter l’accès aux logements par les foyers dont le revenu est intermédiaire ou modeste. Cependant, le BRS permet, dans un premier temps, d’amoindrir significativement la charge foncière par la dissociation foncier-bâti, et, deuxièmement, de sécuriser la valeur des droits réels afférents au logement. Il faut donc dire que les droits de propriété reviennent à l’organisme foncier solidaire à la fin du bail. Par contre, dans le cas d’un bail réel immobilier BRI, les droits de propriété reviennent au bailleur, une personne physique.
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le Bail Réel Solidaire (BRS)
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