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Accueil – Comment financer l’achat de son logement en Bail Réel Solidaire ?

Financer l’achat d’un logement en Bail Réel Solidaire

Vous avez trouvé le logement en Bail Réel Solidaire qui vous correspond ? Reste à construire votre financement : apport, aides disponibles, prêt adapté à ce montage spécifique, sans oublier la redevance foncière à intégrer dans votre budget mensuel. On vous guide à travers toutes les étapes, du premier rendez-vous bancaire jusqu’à la signature.

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Quel prêt immobilier permet de financer un achat en BRS ?

Un logement en BRS peut être financé avec un prêt immobilier amortissable classique. L’acquéreur n’achète pas le terrain en pleine propriété : il acquiert des droits réels immobiliers encadrés par le bail conclu avec l’OFS. La banque doit donc examiner le bail, les conditions de revente et les garanties qu’elle pourra prendre sur les droits financés.

Comme pour un achat immobilier traditionnel, l’établissement prêteur analyse notamment :

  • les revenus du ménage,
  • la stabilité de la situation professionnelle,
  • les crédits déjà en cours,
  • l’apport personnel,
  • le reste à vivre,
  • le montant de l’assurance emprunteur,
  • la durée du financement,
  • les charges de copropriété,
  • la redevance mensuelle versée à l’OFS.

Le Haut Conseil de stabilité financière fixe, sauf marge de flexibilité laissée aux banques, un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise, et une durée de crédit généralement limitée à 25 ans. Une tolérance de deux années supplémentaires peut s’appliquer lorsque l’entrée dans le logement est différée, notamment dans certaines opérations en VEFA. La redevance foncière n’est pas une mensualité de crédit. Elle constitue néanmoins une dépense récurrente et doit être intégrée au budget global du ménage.

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Quelles aides peuvent financer un achat en Bail Réel Solidaire ?

Focus sur le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le Prêt à Taux Zéro, aussi appelé « PTZ » est un prêt sans intérêt accordé par l’État, dédié aux primo-accédants aux revenus modestes à intermédiaires. Ce financement vient compléter un prêt existant pour l’achat ou la construction d’une première résidence principale. Il est accordé sous condition de ressources, et selon la composition du foyer.

Son montant varie en fonction du prix d’achat du futur logement, et de la zone dans laquelle il se situe : il peut financer jusqu’à 50 % du projet. En moyenne, sa durée de remboursement varie de 20 à 25 ans, avec une possible période de différé de 5, 10 ou 15 ans. Pour en bénéficier, il faut en référer à son organisme de crédit.

Focus sur le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

Le Prêt Accession Sociale est un prêt mis en place par l’État qui s’adresse aux revenus modestes. Il peut servir à financer l’acquisition ou la construction d’une résidence principale neuve. Les revenus du ménage, la composition du foyer et la localisation du logement sont pris en compte pour pouvoir en bénéficier. Le PAS se demande auprès de son organisme de crédit. Le taux d’intérêt du prêt qui est plafonné, peut être fixe, variable ou modulable.

Sa durée de remboursement peut s’étaler de 5 à 30 ans. En souscrivant à ce type de prêt, la rémunération du notaire est réduite. Le PAS doit être complété par des prêts spécifiques, tels le PTZ, le Prêt Action Logement, ou le Prêt d’Épargne Logement. Il ne peut pas être complété par un prêt immobilier « classique ».

Focus sur le Prêt Accession Action Logement

Le prêt Accession d’Action Logement peut financer certaines acquisitions réalisées en Bail Réel Solidaire. Il s’adresse principalement aux salariés d’entreprises privées non agricoles d’au moins dix salariés, sous réserve de respecter les conditions du dispositif et de l’employeur. Le PAL prévoient un montant maximal de 30 000 € assorti d’un taux nominal annuel fixe avantageux de 1 %, hors assurance. La durée de remboursement reste libre dans la limite de 25 ans, pour un bien obligatoirement destiné à devenir la résidence principale de l’acquéreur.

Comment préparer votre dossier de financement en BRS ?

La constitution du dossier de financement est une étape déterminante pour concrétiser l’achat d’un logement en Bail Réel Solidaire (BRS). Pour maximiser vos chances d’obtenir un accord de crédit auprès des établissements bancaires, votre dossier doit démontrer votre éligibilité tout en présentant un plan de financement en béton.

Vérifier son éligibilité au Bail Réel Solidaire

Avant d’entamer les démarches bancaires, assurez-vous de respecter les plafonds de ressources réglementaires fixés au 1er janvier 2026 par le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires. Ils sont évalués à partir du Revenu Fiscal de Référence (RFR) N-2 (soit l’avis d’imposition 2025 sur les revenus 2024). Par exemple, à Toulouse, le plafond de ressources 2026 atteint 38 844 € pour une personne seule achetant en zone A. Il s’élève à 58 057 € pour un ménage de deux personnes en zone A.

Le bien acquis doit impérativement constituer votre résidence principale. Selon BoRiS, environ 87 % des personnes résidant en France entrent dans les plafonds de ressources du dispositif. Cette proportion élevée ne dispense toutefois pas l’acquéreur de réaliser une simulation individuelle, car l’éligibilité dépend de la composition exacte du foyer et de la localisation du logement. Vous pouvez vérifier instantanément votre éligibilité en utilisant le simulateur officiel de la plateforme publique BoRiS.

Réunir les justificatifs financiers demandés par la banque

Le statut juridique d’un achat en BRS étant spécifique, les banques exigent des garanties précises sur l’opération. Demandez au commercialisateur ou à l’OFS (ex : Occitalys foncier, Le COL, Toulouse Métropole Habitat, etc.) la remise complète des pièces suivantes :

  • le projet de Bail Réel Solidaire (durée comprise entre 18 et 99 ans),
  • le montant de la redevance foncière mensuelle (généralement entre 1 € et 3 € / m² / mois) et son indice de révision (Indice de Référence des Loyers – IRL),
  • le prix d’acquisition maximal et les conditions d’encadrement à la revente,
  • le calendrier prévisionnel (signature de l’acte authentique chez le notaire et date de livraison du programme),
  • la liste des banques conventionnées partenaires du programme.

Comparer plusieurs offres de prêt sur la base du TAEG

Le taux nominal ne permet pas de mesurer seul le coût réel du financement. L’acquéreur doit comparer le taux annuel effectif global, ou TAEG, qui intègre notamment :

  • les intérêts,
  • les frais de dossier,
  • le coût de l’assurance obligatoire,
  • certains frais de garantie,
  • les frais imposés pour obtenir le prêt.

L’offre doit également être comparée sur le coût total du crédit, les conditions de remboursement anticipé, la possibilité de moduler les échéances et les garanties demandées. Le TAEG doit obligatoirement apparaître dans l’offre de prêt immobilier.

Prévoir un apport affecté aux frais annexes

Le BRS réduit le prix du logement, mais il ne supprime pas les dépenses liées à l’acquisition. L’apport personnel peut notamment être utilisé pour financer :

  • les frais d’acquisition,
  • les frais de garantie,
  • les frais de dossier,
  • une partie du prix du logement,
  • les éventuels frais de courtage,
  • le déménagement,
  • l’ameublement et les premiers équipements.

Dans un exemple publié par la plateforme BoRiS, un ménage achète un appartement neuf de 70 m² à Toulouse pour 210 000 €. Il dispose de 20 000 € d’apport, dont environ 4 830 € sont affectés aux frais d’acquisition, 2 100 € au cautionnement bancaire et 1 000 € aux frais de dossier. Environ 12 000 € restent alors disponibles pour réduire le capital emprunté.

Conserver une épargne résiduelle de précaution

L’obtention d’un prix de vente attractif ne doit pas inciter l’acquéreur à saturer l’intégralité de sa capacité d’endettement ou à injecter l’ensemble de ses économies dans l’apport personnel. Les banques apprécient la présence d’une épargne de précaution préservée sur des livrets bancaires, représentant idéalement trois à six mois de charges courantes, afin de faire face aux imprévus de la vie ou aux charges de copropriété. Par exemple, un ménage disposant de 25 000 € d’épargne peut choisir d’apporter 15 000 € au financement et de conserver 10 000 € sur un livret disponible. Cette organisation augmente légèrement le montant emprunté, mais elle préserve sa capacité à absorber un imprévu.

Quelles erreurs faut-il éviter lors du financement d’un BRS ?

Plusieurs erreurs peuvent fragiliser un dossier de financement en Bail Réel Solidaire ou conduire le ménage à sous-estimer son budget réel.

  • Calculer uniquement la mensualité bancaire : il faut également intégrer la redevance versée à l’Organisme de foncier solidaire, l’assurance emprunteur, les charges de copropriété et la taxe foncière. Par exemple, une mensualité de 850 €, ajoutée à 90 € de redevance, 35 € d’assurance et 130 € de charges, représente déjà 1 105 € par mois.
  • Consulter une seule banque : tous les établissements ne maîtrisent pas le montage juridique du BRS. Il est préférable d’interroger plusieurs banques et de comparer le TAEG, le coût de l’assurance, les frais de dossier, la garantie et le coût total du crédit.
  • Considérer les prêts aidés comme acquis : le PTZ et le prêt Accession d’Action Logement sont soumis à des conditions de ressources spécifiques. Ils font chacun l’objet d’une étude spécifique.
  • Signer avant d’avoir validé sa capacité d’emprunt : une simulation en ligne ne remplace pas une étude bancaire. Il est préférable d’obtenir au moins un accord de principe avant de réserver le logement.
  • Oublier les règles de revente: en BRS, le prix de cession est encadré et le nouvel acquéreur doit être agréé par l’OFS. Le projet ne doit donc pas reposer sur l’idée d’une forte plus-value à court terme.
  • Utiliser toute son épargne comme apport : une épargne de précaution reste nécessaire pour absorber une régularisation de charges, une hausse de taxe foncière ou une dépense imprévue.

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Questions et réponses

Est-ce plus simple de contracter un prêt bancaire avec le BRS ?

Il peut être plus simple de contracter un prêt bancaire avec le BRS car en dissociant le terrain du bâti, le coût d’achat est réduit. Votre dossier peut donc être plus attractif pour certaines banques.

Toutes les banques proposent-elles des prêts pour le BRS ? 

Plusieurs banques, telles que la Banque Postale, le Crédit Agricole ou encore la Caisse d’Épargne, proposent des prêts adaptés au BRS. Il est recommandé de consulter un courtier immobilier ou de contacter directement les différentes banques pour connaître leurs offres spécifiques.

Peut-on acheter en BRS sans apport personnel ?

Un achat sans apport peut être accepté, mais il reste plus difficile à financer. La banque peut demander que l’acquéreur couvre au minimum les frais d’acquisition, de garantie et de dossier. Le PTZ et le prêt Action Logement peuvent réduire le montant du crédit principal, sans remplacer nécessairement l’apport demandé par la banque.

Peut-on cumuler le PTZ et le prêt Action Logement ?

Oui, ces deux prêts peuvent être intégrés au même plan de financement lorsque l’acquéreur respecte leurs conditions respectives. Un prêt immobilier classique complète généralement le montage.

Quels sont les frais supplémentaires à prévoir en plus du remboursement du prêt bancaire ?

En plus du remboursement du prêt, vous devrez payer une redevance pour le terrain ainsi que des charges liées à la copropriété. Ces frais doivent être pris en compte lors de l’élaboration de votre budget.

Les fonctionnaires et agents du secteur public peuvent-ils être accompagnés pour financer un achat en BRS ?

Le Groupe CSF, par l’intermédiaire de sa filiale CRÉSERFI, propose aux fonctionnaires et aux salariés du secteur public un accompagnement gratuit et personnalisé. Un conseiller peut évaluer la faisabilité de l’achat, estimer la capacité d’emprunt et construire un plan de financement intégrant le crédit principal, le PTZ et les autres prêts aidés accessibles. L’étude prend également en compte la redevance versée à l’Organisme de foncier solidaire.

Les salariés du secteur privé peuvent-ils être accompagnés pour financer un achat en BRS ?

Oui. Les salariés d’une entreprise privée de plus de 10 salariés, ou de plus de 50 salariés dans le secteur agricole, peuvent bénéficier gratuitement d’un accompagnement proposé par Action Logement. Un conseiller peut les aider à vérifier la faisabilité du projet, à construire leur plan de financement et à identifier les prêts aidés mobilisables.

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